TOP2:法律爭議焦點(diǎn)
通過梳理近五年的大量涉物業(yè)糾紛案件,一中院發(fā)現(xiàn)此類糾紛中當(dāng)事人爭議較多的法律問題主要有:
(一)物業(yè)服務(wù)合同的成立及效力
(二)物業(yè)費(fèi)的支付及抗辯權(quán)的行使
(三)物業(yè)企業(yè)的安全保障義務(wù)
(四)業(yè)主委員會的訴訟地位以及訴訟時(shí)效問題。
訴訟時(shí)效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利,當(dāng)時(shí)效期間屆滿時(shí),人民法院對權(quán)利人的權(quán)利不再進(jìn)行保護(hù)的制度。目前,我國民法上的訴訟時(shí)效期限一般為兩年(法律規(guī)定的特殊時(shí)效除外),《民法總則》將于2017年10月1日起實(shí)施,將其改為三年。
一中院法官提醒廣大業(yè)主們
1、注重證據(jù)的收集、保存。如在房屋質(zhì)保期內(nèi)注意對房屋問題的報(bào)修留存相關(guān)書證以及視聽資料等證據(jù),注意及時(shí)通過物業(yè)企業(yè)尋找開發(fā)商以期在質(zhì)保期內(nèi)得到妥善維修;對于漏水等疑難爭議問題可嘗試通過政府相關(guān)部門介入,尋找中立第三方進(jìn)行相關(guān)鑒定,以明確問題和責(zé)任。
2、依法成立業(yè)主委員會,有效發(fā)揮業(yè)委會作用。
3、業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損害問題盡量在合同中作特別約定。這種特別約定無論對于業(yè)主還是物業(yè)企業(yè)都具有積極意義,一旦因上述事項(xiàng)發(fā)生糾紛,雙方均可以根據(jù)合同約定處理,避免爭論不休。
4、有條件的業(yè)主委員會可聘請專業(yè)的法律顧問。